2017年度の住宅ローン、銀行の選び方を徹底解説!

住宅ローンは「金利」だけ見て選んじゃダメ! 金利タイプやローンの種類など、将来も安心な「住宅ローン選びのポイント」をアドバイスしよう。

1.住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの「金利」タイプについてご説明いたします。チェック用にご活用ください。

1-1.「変動型」の特徴

当初の金利は低めだが、返済中に金利が上がるリスクがある
「変動型」は、民間金融機関の住宅ローンの代表的な金利タイプ。当初の金利は低く、2016年現在「金利引き下げサービス」で0.6%前後とする金融機関も多い。ただし、金利は半年ごと、返済額は5年に1度見直される(上がる場合は前回の1.25倍が上限)のが一般的。つまり、将来金利や返済額が上がる「金利上昇リスク」がある点に注意しよう。

1-2.変動型を選ぶときの注意点

変動型を選んで金利が上がる場合、5年後の返済額アップは前回の1.25倍が限度。つまり、毎月返済額が10万円なら、次は最高12万5000円になる可能性があるのだ。今の市況では、数年内に金利が急に上がる事態は考えにくいともいわれるが、住宅ローン返済は最長35年と長期にわたる。10年、20年後の家計も考えて選択しよう。

1-3.「固定期間選択型」の特徴

金利や返済額が変わらない期間を選択できる「固定期間選択型」
「固定期間選択型」は、2年、5年、10年、20年など、金利が固定される期間を選べるタイプ。固定期間中は金利も返済額も変わらず、期間終了後はその時点の金利を見て、改めて固定期間を選べる点がメリットだ(※)。金利は固定期間ごとに決められ、期間が長いものほど高くなる。また、選べる固定期間は金融機関によって異なる。

1-4.固定期間の特徴と注意ポイント

  • 1年、2年、3年など――金利上昇リスクが比較的高い
    固定期間のなかでは一番金利が低く、「当初大幅引き下げ」では金利0.5%前後の商品もある。ただし、低金利が適用される期間は短く、期間終了後に他の固定期間を選ぶ場合、どれを選んでも金利や返済額が上がる点に注意。
  • 5年、10年など――期間終了後の家計をよく考えて選ぶ
    金利は1%台の前半から後半まで、金融機関や借入条件によってさまざまだ。このため、固定期間終了後、金利や返済額がどう変わるか確認し、そのとき生活にゆとりができるか考えて選ぼう。最初の固定期間中に貯蓄に励んで、金利や返済額の上昇に備えるのも一つの方法だ。
  • 15年以上――「【フラット35】」と比較して選ぶ
    15年、20年など長期の固定期間は、金利1%台後半から2%台後半が多く見られる。全期間固定型の【フラット35】の金利も同水準なので、ローン借入費用などその他の条件も比較して選ぼう。

2.家を買うための住宅ローンの種類を選ぶ

住宅ローンは全期間固定型の【フラット35】、民間金融機関による「民間ローン」、財形貯蓄をしている人対象の「財形融資」などがある。それぞれの特徴を見てみよう。

2-1.全期間固定型の代表的なローン【フラット35】

【フラット35】は全期間固定型の代表的なローン。住宅金融支援機構と民間金融機関の提携によるもので、銀行のほか信用金庫や労働金庫、保険会社など多くの金融機関が窓口となっている。金利は金融機関ごとに決められる。さらに、「返済期間」「融資率(物件価格に対する借入額の割合)」「借入手数料(融資手数料)」などによって異なるため、1%前後~2%前後と幅がある。なお、実際に適用される金利は、引き渡し(融資実行)時点のもの。今の金利から変わる可能性がある点も頭に入れておこう。

2-2.長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

総返済額を減らせる【ダブルフラット】が登場
【フラット35】を返済期間20年以下【フラット20】で借りる場合、返済期間21年以上よりも低い金利が適用される。また、返済期間の異なる【フラット35】を2種類借りられる【ダブルフラット】も登場。例えば、借入額の一部を20年、一部を35年にすれば、借り入れ当初の返済額は多くなるが、将来、子どもの教育費がかかる時期や老後の返済額を減らすことができる。ただし、2種類のローンを借りる形になるため、事務手数料などは高くなる。

2-3.一定期間、金利が低い【フラット35S】

【フラット35】には、購入する物件の広さや品質など一定の条件があるので、現地見学時に「【フラット35】が借りられる物件か」確認しよう。また、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などに優れた家を買う場合は、借入当初5年または10年間、【フラット35】の金利を0.3%引き下げる【フラット35S】が利用できる。

2-4.変動型、固定期間選択型が中心の「民間ローン」

金利引き下げなど、各金融機関のサービス内容も比べよう
銀行をはじめ信用金庫、労働金庫など民間金融機関の住宅ローン。金利タイプは「変動型」と「固定期間選択型」が多いが、「全期間固定型」を用意する銀行もある。金利は金融機関によって異なり、店頭金利より金利を下げるサービスのあるところも多い。ただし 、実際に適用されるのは引き渡し時(融資実行時)の金利である点に注意。なお、金利のほかローン借入費用や借りた後のサービス内容もチェックして選ぼう。

2-5.手続きしやすい不動産会社の「提携ローン」

不動産会社と民間金融機関の提携によるローン。不動産会社が窓口になるため、ローンの審査や借り入れの手続きを進めやすい。販売戸数の多い新築マンションなどは、物件独自の提携ローンを用意するケースが多く、金利引き下げ幅を大きくしたり、価格の100%まで融資可能にするなど条件がよいものもある。物件見学時に、提携ローンの有無や内容を確認しておこう。

2-6.そのほかの住宅ローン

財形貯蓄をしている人が利用できる、5年固定型の「財形融資」
「財形融資」は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できるローン。財形貯蓄額の10倍、最高4000万円まで借り入れできる。当初の金利は1%未満と低く、5年ごとに金利が見直される「5年固定型」で、「借入申込時(契約してすぐのケースが多い)」の金利が適用される。18歳以下の子がいる人向けに当初5年間の金利が0.2%引き下げられる特例措置もあるので(2018年3月31日までの申し込みが対象。期間内でも申込状況などにより特例措置を終了する場合がある)、財形貯蓄を行っている人は勤務先に確認してみよう。

2-7.「自治体」の融資や利子補給制度があるか調べよう

住宅購入や新築、持ち家の修繕、リフォームなどを対象とした、独自の融資制度がある都道府県や市区町村もある。自治体が直接融資を行うタイプと、所定の金融機関のローンについて一定期間利子補給するタイプなど、内容は自治体によって異なる。まずは購入する住宅や勤務先がある自治体に、融資制度の有無を問い合わせしてみよう。

2-8.リフォーム専用ローン

リフォームローンは大きく2種類に分けられる
リフォーム対象のローンは、「公的融資」と「銀行などの民間融資」の2種類に分けられる。それぞれの特徴を把握して、借入金額や手持ち資金、将来の返済プランに合うローンを選ぼう。

(1)公的融資
住宅金融支援機構による「耐震改修」「バリアフリー改修」対象の融資、財形貯蓄をしている人が利用できる「財形融資」が代表的。比較的金利が低く、長期間借りられるのが特徴だが、自宅の土地や建物に担保を付ける必要があるほか、リフォームの内容などに一定の条件がある。(住宅金融支援機構の融資、財形持家転貸融資)

(2)民間融資
銀行や信用金庫など民間金融機関のリフォームローン。自宅の土地や建物を担保にする「有担保」型と、担保の必要がない「無担保」型との2タイプがある。「有担保」型は金利が低いのが特徴。住宅ローンと同じ金利の商品もあり、金額が大きいリフォーム向き。 「無担保」型の金利は一般の住宅ローンより高めで、金利タイプは変動型が多い(固定型を選択できる金融機関もある)。

3.まとめ

げんき住宅には住宅ローンアドバイザーの資格を持っている者がいますので、しっかりとした将来を見据えた資金計画をお手伝いを致しますので、分からない事があれば、お気軽にお問合せ下さい。

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